Im Immobilienbereich versteht man unter einer Projektentwicklung sowohl die Konzeption als auch notwendige Planung zur Erstellung von Bauprojekten. Dazu gehören auch alle bauvorbereitenden Maßnahmen und kann vom Grundstückerwerb über die Finanzierung bis hin zum Bau von schlüsselfertigen Gebäuden und der Nutzungsübergabe reichen.
Eine Projektentwicklung ist die Summe aller architektonischen, wirtschaftlichen und juristischen Maßnahmen, um Baurechte so zu schaffen, dass ein Projekt innerhalb eines vorgegebenen Qualitäts-, Zeit- und Kostenrahmens realisiert werden kann. Die Projektentwicklung hängt dabei von drei grundlegenden Faktoren ab: Der Idee, dem Standort und dem Kapital. Zu der Idee zählen dabei sowohl das Raumkonzept, der Städtebau als auch die Nutzung. Zum Standort gehören die Umwelt, die Wirtschaftskraft und die Infrastruktur. Das Kapital setzt sich zusammen aus der Finanzierung, dem Investor und dem Nutzer. Diese drei Grundfaktoren können dann in unterschiedlichen Verhältnissen zueinanderstehen:
Idee sucht Kapital und Standort
Hier gibt es bereits eine Projektidee für die geeignete Investoren und Standorte gesucht werden. Zum Beispiel bei einem Einkaufszentrum.
Standort sucht Idee und Kapital
Hier wird für ein bestehendes Grundstück eine neue Nutzung sowie eine Immobilienfinanzierung gesucht. Zum Beispiel bei leer stehendenden Immobilien oder neu geschaffenen Gewerbegebieten.
Kapital sucht Idee und Standort
Hier suchen Investoren ein geeignetes Immobilienprojekt. Zum Beispiel bei Versicherungen oder durch Immobilienfonds.
Phasen der Projektentwicklung
Die Initiierung
In der ersten Phase werden die nötigen Voraussetzungen für die Projektentwicklung geschafft. Da meist nur einer der oben genannten Faktoren vorhanden ist, gilt es, die fehlenden Faktoren in dieser Phase zu beschaffen. In dieser Phase der Projektentwicklung ist meist auch noch gar nicht klar, ob das Projekt überhaupt realisiert werden kann. Daher wird hier mit besonders geringem Aufwand erst eine grobe Konzeption des Projektes erstellt. Auf Grundlage dessen wird anschließend eine simple Projektentwicklungsrechnung durchgeführt. Letztendlich wird hier auch das in Frage kommende Grundstück gesichert.
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Die Konzeption
Jetzt beginnt die eigentliche Konzeption des Projektes. In dieser Phase sind Idee, Standort und Finanzierung bereits geklärt und es kann begonnen werden, unterschiedliche Analysen durchzuführen, um verschiedenen Beteiligten wie beispielsweise Kapitalgebern, künftigen Nutzern oder Investoren die Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit des geplanten Objekts nachzuweisen. Zu diesen Analysen gehören die Markt-, Standort- und Nutzungsanalyse sowie die Wettbewerbsanalyse oder die Risiko- und Kostenanalyse. Diese werden übergreifend auch als Machbarkeitsstudie bezeichnet. Entweder wird das Projekt dann in dieser Phase abgebrochen oder kann in Hinblick auf die gegebenen Rahmenbedingungen realisiert werden. Es ist besonders wichtig das Kostenrisiko im Auge zu behalten, um ein Projekt als Gelungen zu bezeichnen, da die Kosten eines Projektes immer weniger beeinflussbar werden, je weiter eine Projektentwicklung bereits vorangeschritten ist. Daher sollte in einem möglichst frühen Stadium des Projekts eine Entscheidung getroffen, ob das Projekt machbar ist. Zur gleichen Zeit befinden sich in diesem Stadium aber auch die größten Risiken.
Konkretisierung, Realisierung & Vermarktung
Nachdem Verträge und Genehmigungsplanungen abgeschlossen werden, wird das Projekt realisiert und vermarktet. Jetzt werden Kosten und Termine geplant und koordiniert sowie die Qualität kontrolliert. Durch die Vermarktung werden die Immobilien anschließend verkauft oder vermietet, je nach Art und Zweck der Immobilie.
