Anlegerwohnung – Definition, Steuer und Tipps zur Kapitalanlage

Immobilien gelten seit jeher als rentable Investitionsmöglichkeit – und das aus gutem Grund. Denn mit einer Anlegerwohnung erzielen Investoren langfristig wertvolle Zusatzeinnahmen und sorgen gleichzeitig für das Alter vor. Doch was ist eigentlich eine Anlegerwohnung, welche steuerlichen Aspekte müssen berücksichtigt werden und wie finde ich ein geeignetes Objekt? Erfahren Sie in unserem Blog alles Wissenswerte rund um das Thema Anlegerwohnung. 

Anlegerwohnung Definition – Was ist eine Anlegerwohnung?

Eine Anlegerwohnung – auch Vorsorgewohnung genannt – ist laut Definition eine Form der Eigentumswohnung. Allerdings dient eine Anlegerwohnung nicht dem Zweck, selbst darin zu wohnen, sondern diese an Dritte weiter zu vermieten. Dadurch erhofft sich der Eigentümer, auf lange Sicht die Generierung von Zusatzeinnahmen durch Vermietung. Eine Anlegerwohnung ist somit eine Kapitalanlage für die Zukunft und eine seriöse Art der Pensionsvorsorge. 

Anlegerwohnung Steuer – Gibt es Steuervorteile?

Um durch eine Anlegerwohnung möglichst hohe Renditen zu erzielen, ist es essenziell, die steuerlichen Rahmenbedingungen zu kennen. Dazu legen wir Ihnen dringend ans Herz – neben dem Selbststudium – unbedingt einen Experten zur Beratung hinzuzuziehen, um den maximalen Ertrag zu sichern. 

Steuerverpflichtungen und Kosten

Wie bei jeder anderen Immobilie, fallen auch beim Kauf einer Anlegerwohnung Steuerverpflichtungen an. Diese bestehen aus:

• Umsatzsteuer durch Vermietung
• 1,1 % Eintragungsgebühr ins Grundbuch
• 3,5 % Grunderwerbssteuer
• Immobilienertragssteuer
• Maklerkosten
• Kosten für den Vertragserrichter
• Notarkosten

Zusätzlich zur anfallenden Steuer beim Kauf einer Anlegerwohnung sind auch die dadurch erzielten Mieteinnahmen steuerpflichtig. Beträgt der Umsatz einer Anlegerwohnung mehr als 35.000 € im Jahr, fällt ein verpflichtender Umsatzsteuersatz von 10% auf die Mieteinkünfte an. 

Vorsicht: Wird die Anlegerwohnung vor Ablauf der 20-Jahre-Frist vorzeitig verkauft oder selbst vermietet, fordert das Finanzamt Steuernachzahlungen. In diesem Fall muss der Eigentümer bzw. Verkäufer die anteilige Umsatzsteuer rückerstatten. 

Steuervorteile einer Anlegerwohnung

Zwar fallen beim Erwerb einer Anlegerwohnung Steuern an, gleichzeitig dürfen sich Eigentümer jedoch auch über exklusive Steuervorteile freuen:

• Umsatzsteuer zurückfordern – Soll eine Anlegerwohnung für mindestens 20 Jahre vermietet werden, können 20 Prozent der Umsatzsteuer auf den Kaufpreis zurückgefordert werden. 
• Absetzen von Werbungskosten – Werbungskosten werden von den Mieteinnahmen abgezogen, wodurch der zu versteuernde Betrag abgesenkt wird. Zu den Werbungskosten gehören insbesondere Abschreibungen, Betriebskosten, Instandhaltungsaufwand und Verwaltungskosten. 

Warum ist eine Anlegerwohnung eine sinnvolle Investitionsmöglichkeit?

Die Steuervorteile machen eine Anlegerwohnung bereits zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit. Zusätzlich dazu gelten Immobilien aufgrund ihres hohen Maßes an Sicherheit und geringen Risikos immer noch als äußert sinnvolle Investition. Dank steigender Nachfrage nach Wohnraum und dem zusammenhängenden Anstieg von Mietpreisen wird das in Zukunft mit hoher Sicherheit auch so bleiben und weiterhin attraktive Renditen ermöglichen. 

Welche zusätzlichen Vorteile und auch Nachteile eine Anlegerwohnung mit sich bringt, wird im folgenden Abschnitt dargestellt.

Vorteile und Nachteile einer Anlegerwohnung

Der Haupt-Vorteil einer Anlegerwohnung liegt auf der Hand: Im Zuge der Vermietung der Immobilie können attraktive Gewinne erzielt und ein gegebenenfalls im Voraus aufgenommener Kredit abbezahlt werden. Auf dem Weg dahin bieten sich weitere Vorteile:

• Hohe Sicherheit und geringes Risiko – Totalverlust des Kapitals ist ausgeschlossen, da Wohnungspreise nicht von heute auf morgen um mehrere Prozentpunkte fallen oder steigen.
• Inflationsschutz – Mieteinnahmen werden an den Verbraucher-Preis-Index (VPI) angepasst und haben somit kaum Wertschwankungen.
• Flexibilität im Alter – Sind die eigenen Kinder aus dem Haus, ist das alte Eigenheim oft zu groß. In diesem Fall eignet sich die Anlegerwohnung zur Eigennutzung. Falls sie nicht selbst genutzt wird, kann sie einfach weitervermietet oder verkauft werden.
• Wertsteigerung – Aufgrund von stetigem Bevölkerungszuwachs und steigender Nachfrage nach Wohnungen hat eine Anlegerwohnung als Kapitalanlage hohes Potenzial.
• Aktuell niedrige Zinsen für Fremdfinanzierung – Die anhaltende Niedrigzinsphase macht es auch für Investoren mit geringerem Eigenkapital attraktiver, in eine Anlegerwohnung zu investieren. 
• Steuerliche Vorteile – Wie erläutert, entstehen durch die Rückerstattung von Umsatzsteuer und Absetzung von Werbungskosten Steuererleichterungen. 

Wie bei jeder anderen Form der Investition von Kapital gibt es natürlich auch bei der Anlegerwohnung Nachteile, die im Zuge des Entscheidungsprozesses zu berücksichtigen sind:

• Hohe Anschaffungskosten – Auch bei Kreditaufnahme wird ein vergleichsweise hoher Anteil an Eigenkapital benötigt. Dieser beträgt ca. 30 %.
• Liquidität geringer als bei Finanzanlagen – Um schnell Geld aus der Investition zu entnehmen, eignet sich eine Anlegerwohnung nicht. Denn auch ein Verkauf nimmt mehrere Monate in Anspruch. Dahingegen können z.B. Aktien mit einem Mausklick verkauft werden.
• Hoher Verwaltungs- und Pflegeaufwand – Zusätzlich zu den Anschaffungskosten fallen im Zuge der Vermietung immer wieder Kosten für Verwaltung und Pflege der Anlegerwohnung an. Dafür müssen sowohl zeitliche als auch finanzielle Ressourcen aufgebracht werden. 
• Risiko von Leerständen – Trotz steigender Nachfrage nach Wohnungen besteht bei Immobilien immer ein gewisses Risiko, dass die Wohnung für einen gewissen Zeitraum leer steht. 

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlegerwohnung?

Wie viel Eigenkapital für eine Anlegerwohnung aufgebracht werden sollte, ist natürlich abhängig von Lage und Größe der Wohnung. Grundsätzlich empfehlen Experten, für eine Anlegerwohnung mit einem Eigenkapitalanteil von ca. 30 Prozent zu kalkulieren. Je besser die Lage und größer die Wohnung, desto mehr Eigenkapital wird in der Regel benötigt. 

Auch ganz ohne Eigenkapital ist es grundsätzlich möglich eine Anlegerwohnung zu finanzieren. Gerade während der aktuell anhaltenden Niedrigzinsphase wird diese Form des Wohnungskaufs vor allem für jüngere Menschen mit geringerem Eigenkapital immer attraktiver. Beachten Sie hier jedoch, dass die Auflagen und Kosten für Kredite und Darlehen ohne Eigenmittel deutlich strenger und höher sind. Zudem wirkt sich das Risiko eines Leerstandes verstärkt auf den Eigentümer aus, da monatliche Tilgungen des Kredits dennoch erbracht werden müssen. 

Welche Städte und Wohnungen eignen sich für Anlegerwohnung in Österreich?

Generell lässt sich sagen, dass gerade Ballungszentren (über 30.000 Einwohner) prädestiniert für Anlegerwohnungen sind. Besonders Universitätsstädte eignen sich sehr für diese Form der Investition. Grund dafür ist vor allem, dass Studierende eine große und gesunde Mietergruppe sind, die bei der Erbringung der Mietkosten in der Regel zuverlässig von ihren Eltern unterstützt werden. Doch auch ohne Studierende können Eigentümer aus dem vollen schöpfen. Denn solche Wohnungen sind flexibel nutzbar und können auch an Singles, Paare und Kleinfamilien vermietet werden.

In Bezug auf Österreich sind daher vor allem Wien, Graz, Linz, Salzburg und Klagenfurt attraktiv für Investierende. Auch Wels, Villach, St. Pölten und Leoben bieten großes Potenzial. 

Anlegerwohnung Tipps - Kriterien für eine attraktive Anlegerwohnung

Abgesehen von der Stadt, in der sich die Wohnung befindet, gibt es noch andere Kriterien, die eine essenzielle Rolle für die Attraktivität einer Anlegerwohnung spielen. All unsere Anlegerwohnung Tipps finden Sie hier: 

• Lage – neben der Stadt ist die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen/Universitäten oder Kultureinrichtungen wichtig. Ungünstig sind dagegen Autobahnen, laute Straßen, Baustellen und Diskotheken.
• Größe – Ideal ist eine Größe zwischen 40 und 50 m2 mit Balkon. Diese wird am stärksten nachgefragt und ist auch für die Vermietung an Paare gut geeignet.
• Qualität – Eine gute Ausstattung ist wichtig. Fußbodenheizung, moderne Einbauküche und echter Parkettholzboden steigern die Nachfrage. Außerdem sollte die Wohnung in guter baulicher Verfassung sein, um Renovierungskosten bereits im Voraus aus dem Weg zu gehen.
• Guter Grundriss – Gerade bei kleineren Wohnungen ist eine kompakte Raumaufteilung sehr wichtig, um das Wohngefühl der Mietenden positiv zu beeinflussen. Die verfügbare Fläche sollte so effizient wie möglich genutzt werden können. 
• Energieeffizienz und Betriebskosten – Im Falle steigender Energiepreise, ist es wichtig, dass die Anlegerwohnung gut isoliert ist. So sorgen Sie auf der einen Seite für niedrigere Betriebskosten und sparen auf der anderen Seite gleichzeitig wertvolle Umwelt-Ressourcen. 

Kann ich eine Anlegerwohnung an meine Kinder vermieten?

Ja, eine Vermietung der Anlegerwohnung an eigene Kinder ist grundsätzlich möglich. Allerdings gilt es dabei zu beachten, dass dies bestenfalls erst nach gänzlicher Tilgung des Kredits erfolgen sollte. Das hat vor allem Rentabilitätsgründe. Denn bei der Vermietung an Familienangehörige werden in der Regel keine oder nur geringe Mieteinnahmen erzielt. Der Kredit muss aber dennoch zurückgezahlt werden, weshalb die dafür anfälligen Kosten nicht direkt durch die Mieteinkünfte gedeckt werden können. 

Welche Höhe die Miete beträgt, liegt zur Gänze im Ermessensspielraum des Eigentümers. Daher spricht grundsätzlich nichts dagegen, die Wohnung vergünstigt an die eigenen Kinder zu vermieten. Trotz des Familienverhältnisses ist es aber dennoch wichtig, einen Mietvertrag aufzusetzen, in dem unter anderem der Mietpreis festgehalten ist. So gut das Verhältnis auch sein mag – im Fall von Streitigkeiten können sich beide Seiten auf das Dokument beziehen. Außerdem müssen alle Bestandteile des Mietverhältnisses für das Finanzamt nachvollziehbar sein. 

Wichtig: Bei der Festlegung des Mietpreises sollten Sie beachten, dass Sie die bereits angesprochenen Werbungskosten nur absetzen können, wenn sie mindestens zwei Drittel des für diese Region üblichen Mietpreises beträgt.

Unterschied Anlegerwohnung Eigentumswohnung 

Der Unterschied zwischen Anlegerwohnung und Eigentumswohnung besteht vor allem darin, dass eine Eigentumswohnung laut Definition vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Im Gegensatz dazu dient eine Anlegerwohnung vor allem dem Zweck der Kapitalanlage, um durch Mieteinkünfte maximale Gewinne zu erzielen. 

Außerdem gibt es Unterschiede in Bezug auf die steuerlichen Aspekte. Wie bereits dargestellt, gibt es bei einer Anlegerwohnung exklusive Steuervorteile, von denen der Käufer profitiert. Diese können bei einer Eigentumswohnung nicht geltend gemacht werden.

Wo finde ich eine geeignete Anlegerwohnung?

Um eine geeignete Anlegerwohnung zu finden, empfehlen wir folgende Wege:

• Die virtuelle Bautafel – Projekt Promotion ist die Vermarktungsplattform für Neubauprojekte und Immobilien in Wien und Österreich. Hier können Sie gezielt nach Anlegerwohnungen suchen und erhalten gleichzeitig einen guten Überblick über die Immobilienpreise am Markt.
• Anbieter von Anlegerwohnungen – Bauträger und Projektentwickler betreuen einige Neubauprojekte, die viele Eigentums- und Anlegerwohnungen beinhalten. 
• Immobilienmakler  – Legen Sie Ihr Anliegen und Ihre Vorstellungen dar und der Immobilienmakler wird auf Sie zukommen, sobald sich eine interessante Gelegenheit für Sie auftut. 

Fazit  

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass eine Anlegerwohnung eine vielversprechende und vor allem sichere Investitionsmöglichkeit darstellt. Außerdem bieten die aktuellen Gegebenheiten der Niedrigzinsphase ein sehr attraktives Fenster, um auch mit geringerem Eigenkapitalanteil ein Objekt zu erwerben. Aufgrund der stetig steigenden Nachfrage nach Wohnungen in Ballungszentren besteht sehr großes Potenzial, mit der richtigen Immobilie langfristig gute Renditen erzielen zu können.